Wohnungsgenossenschaften in Berlin –

Ein aktueller Überblick

 

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In Berlin gibt es insgesamt 1,97 Mio. Wohnungen. Der überwiegende Teil, mehr als 83 % der Wohnungen werden von Mieterinnen und Mietern bewohnt. Dazu zählen auch die Wohnungen der Berliner Wohnungsgenossenschaften. Von den 1.644.000 Mietwohnungen befinden sich ca. 11,5 % in der Hand von Genossenschaften. Insgesamt gehören den Berliner Genossenschaften knapp 190.000 Wohnungen, von denen wiederum 27.000 belegungsgebundene Wohnungen sind.

Abbildung 1 stellt die Eigentümerstruktur Berliner Mietwohnungen nach Sektor dar (privat, öffentlich und genossenschaftlich).

 

Abbildung 1: Mietwohnungen in Berlin, 2018 nach Eigentümerstruktur

Quelle: IBB Wohnungsmarktreport 2019, Seite 50

Die Abbildung zeigt, dass nahezu 70 % des Berliner Mietwohnungsbestands privaten Eigentümern gehört (hier blau gekennzeichnet). Die städtischen Wohnungsunternehmen (hier grün) machen knapp 19 % des Wohnungsbestands aus. Die verbleidenden 11,5 % gehören zum Genossenschaftssektor. Ferner zeigt die Abbildung den Anteil der belegungsgebundenen Wohnungen, stadtweit insgesamt 190.000, die vom jeweiligen Sektor verwaltet werden: Bei den Genossenschaften sind dies 14 % aller Wohnungen (26.926 von insg. 188.392 Wohneinheiten). 30 % der städtischen Wohnungen sind belegungsgebunden (91.000), bei den Privaten sind es nur 6 % des Wohnungsbestandes (73.000).

Preisentwicklung in Berlin

Der Berliner Wohnungsmarkt ist seit einigen Jahren stark in Bewegung. Wohnraum ist knapp, die sozialen Konflikte sind spürbar und nehmen weiter zu. Besonders auffällig sind die Verkäufe großer Wohnungsbestände an kapitalstarke Firmen und institutionelle Anleger sowie der explosive Anstieg der Neuvermietungspreise in Berlin, der weit über dem Bundesschnitt liegt. Von 2012 bis 2018 stiegen die Wiedervermietungsmieten in der Stadt von 7,00 €/m² auf 11,56 €/m² nettokalt (Quelle: Bundestagsdrucksache). Das ist ein Anstieg der Preise um 65 % in nur sieben Jahren bei der Wiedervermietung von Wohnungen.

Die Miethöhe in Bestandsverträgen, so wie sie der Mietspiegel ausgibt, steigt zwar auch, jedoch weniger stark als bei Wiedervermietung. Die Jahresstatistik des BBU (Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e. V.), dem größten wohnungswirtschaftlichen Interessenverbands Berlin, weist stadtweit einen mittleren Quadratmeterpreis für Bestandsverträge von 6,72 €/m² aus. Die Mitgliedsunternehmen des BBU verlangen durchschnittlich eine Nettokaltmiete von 6,28 €/m². Bei den Genossenschaften, die im BBU Mitglied sind, lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 5,66 €/m² nettokalt (alle Werte für 2019).

Genossenschaftlicher Wohnungsbestand

In Berlin stellen derzeit über 80 Genossenschaften Wohnraum zur Verfügung. Die Anzahl der Wohnungen, über die einzelne Genossenschaften verfügen, variiert allerdings stark. Einer Reihe von kleineren Genossenschaften, die in den letzten drei Jahrzehnten gegründet wurden, stehen große Wohnungsgenossenschaften gegenüber, die zum Teil mehr als 100 Jahre alt sind. Die zehn größten Berliner Genossenschaften besitzen mehr als ein Drittel der über 180.000 Wohnungen des Genossenschaftssektors. Tabelle 1 listet die größten Genossenschaften auf. Zusammen stellen sie 64.516 Wohnungen bereit.

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Tabelle 1: Wohnungsbestand der zehn größten Berliner Genossenschaften 2018/2019 (Name, Wohnungen)

Wohnungsgenossenschaft Lichtenberg eG	10.242
Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin eG	7.212
bbg Berliner Baugenossenschaft eG	7.026
Berliner Bau- und Wohnungsgenossenschaft von 1892 eG	6.860
Charlottenburger Baugenossenschaft eG	6.667
Wohnungsbau-Verein Neukölln eG	5.700
Beamten-Wohnungs-Verein zu Köpenick eG	5.344
EVM Berlin eG	5.224
Wohnungsgenossenschaft FRIEDENSHORT eG	5.140
Neues Berlin eG	5.101

Quelle: Geschäftsberichte der Genossenschaften von 2018 oder 2019.

 

Sieben weitere Genossenschaften besitzen mehr als 4.000 Wohnungen. Dies sind: Wohnungsbaugenossenschaft “VORWÄRTS” eG, Wohnungsbau-Genossenschaft “Treptow Nord” eG, Baugenossenschaft IDEAL eG, Wohnungsgenossenschaft Marzahner Tor eG, Wohnungsbaugenossenschaft Zentrum eG, Wohnungsbaugenossenschaft Friedrichshain eG, FORTUNA Wohnungsunternehmen eG. Insgesamt verfügen die 17 größten Wohnungsgenossenschaften über die Hälfte des genossenschaftlichen Wohnungsbestands, insgesamt 96.104 Wohnungen. In der Stadt gibt es darüber hinaus 32 weitere Genossenschaften, die mehr als 1.000 Wohneinheiten besitzen.

Mit Blick auf den Wohnungsbestand ergibt sich folgendes Gesamtbild: 49 Genossenschaften besitzen jeweils mehr als 1.000 Wohnungen, zusammen sind es über 176.000 Wohnungen. Allein die zehn größten Wohnungsgenossenschaften besitzen mehr als ein Drittel der Wohnungen. Zu den großen gehören sowohl alte Genossenschaften, deren Ursprünge ins Kaiserreich und die Weimarer Republik zurückgehen, als auch Genossenschaften in Ostberlin, die in den 1990er Jahren aus den Arbeiterwohnungsbaugenossenschaften (AWG) hervorgegangen sind. Weitere 20 Genossenschaften, meist nach 1990 gegründet, bewirtschaften zwischen 100 und 1.000 Wohnungen.

Berliner Interessenvertretung

Es gibt verschiedene Verbände und Organisationen, in denen die Berliner Genossenschaften ihre Interessen vertreten. Der größte Verband ist der BBU. Daneben organisieren sich Genossenschaften im ‚Berliner Genossenschaftsforum‘ sowie im ‚Bündnis Junge Genossenschaften‘. Zusätzlich gibt es die Marketinginitiative, die ‚Wohnungsbaugenossenschaften‘. Tonangebend ist der BBU, in dem alle großen Genossenschaften vertreten sind sowie weitere Wohnungsgesellschaften. Der BBU hat seinen Ursprung in der Genossenschaftsbewegung und wurde 1897 als genossenschaftlicher Selbsthilfeverband gegründet. Heute ist er Interessenverband der gesamten Wohnungswirtschaft in Berlin und Brandenburg. Zu seinen Mitgliedern zählen öffentliche sowie kirchliche und private Wohnungsgesellschaften, wie etwa die Deutsche Wohnen und Vonovia. Für die Genossenschaften ist der BBU von besonderer Relevanz, da er auch als genossenschaftlicher Prüfverband tätig ist (Quelle: BBU).

Genossenschaftliche Wohnraumbewirtschaftung

Im Jahresbericht des BBU, in dem der Verband allerdings nur Daten aus seinen Mitgliedsunternehmen bereitstellt, zeigen sich einige Besonderheiten der Berliner Wohnungsgenossenschaften: Genossenschaften verfügen über weitgehend modernisierte Wohnungen. Der größte Teil, 85 % der Genossenschaftswohnungen sind vollständig modernisiert (gegenüber nur 46% bei anderen BBU Mitgliedern). Die Nutzungsentgelte liegen um ca. 90 Cent unter dem Durchschnittspreis anderer Wohnungsgesellschaften: Genossenschaften nehmen im Durchschnitt 5,66 €/m² Kaltmiete. Die übrigen BBU-Mitgliedsgesellschaften verlangen in Durchschnitt 6,51 €/m². Auch die Leerstandsquote ist mit 0,8 % bei Genossenschaften nur halb so groß wie die der anderen Gesellschaften mit 1,9 %. Die Fluktuationsquote ist bei den Genossenschaften ebenfalls geringer. Beide Quoten sind Ausweis des angespannten Wohnungsmarktes, in dem Genossenschaften als attraktive Alternative zum renditegetriebenen Immobilienmarkt gelten.

Die Neubauleistung der Berliner Genossenschaften verharrt dagegen seit Jahren auf niedrigem Niveau. In den vergangen fünf Jahren bauten die Wohnungsgenossenschaften pro Jahr ca. 660 neue Wohnungen. Während sie 2015 damit noch etwa ein Drittel des Neubaus ausmachten, waren es im Jahr 2019 weniger als 10 % des neu errichteten Wohnraums. Vor allem die städtischen Wohnungsgesellschaften haben den Wohnungsneubau in den letzten Jahren stark ausgeweitet. Ein ähnliches Bild zeigt sich bei den Investitionen. Für die Genossenschaften liegen die Investitionen seit fünf Jahren um etwa 500 Mio. Euro pro Jahr. Etwa 30 % des Betrags entfallen jeweils auf Neubau und Modernisierung, 40 % auf Instandhaltung. Seit einigen Jahren horten vor allem die großen Genossenschaften ihr Geld. Sie bauen nur wenig, modernisieren den Bestand und legen Geld zurück anstatt zu investieren. Auch, weil mittlerweile der gesamte genossenschaftliche Wohnungsbestand modernisiert oder wenigstens teilmodernisiert ist.

Preissteigerungen auch bei Genossenschaften

Die Mieten bzw. die Nutzungsentgelte steigen aber auch bei den Berliner Genossenschaften. Sie liegen zwar noch unter dem Niveau der anderen privatwirtschaftlichen Wohnungsgesellschaften, allerdings haben auch Genossenschaften die Nettokaltmiete kontinuierlich erhöht. Im vergangenen Jahr lag die Steigerung der Mietkosten in Genossenschaften mit 1,98 % (auf 5,66 €/m²) erstmals sogar leicht über dem Anstieg nicht genossenschaftlicher Anbieter, die ein Plus von 1,72 % verzeichneten (auf 6,51 €/m²). Trotz geringer Bautätigkeit und umfassender Modernisierung häuft ein Großteil, insbesondere der großen älteren Genossenschaften, durch kontinuierlich steigende Nutzungsentgelte Kapital an, das größtenteils als Rücklagen bei den Genossenschaften verbleibt.

Zeit für stärkeres Engagement der Genossenschaften

Genossenschaften sind wichtige Akteure auf dem Berliner Wohnungsmarkt, die derzeit vor allem ihren Wohnungsbestand pflegen. Allerdings haben viele von ihnen die Nutzungsentgelte in den vergangenen Jahren angehoben, oft ohne sich nennenswert im Neubau zu engagieren. Es gibt einzelne positive Ausnahmen, aber der Genossenschaftssektor als Ganzes bleibt hinter seinen wohnungsbaupolitischen Möglichkeiten zurück. Genossenschaften sollten sich beherzt engagieren, mehr Verantwortung für die Stadtentwicklung übernehmen und durch Aus- und Neubau wieder mehr bezahlbaren Wohnraum schaffen. Berlin sollte sie dabei unterstützen. Die Stadt braucht Wohnungsgenossenschaften, die sich einbringen und mehr gemeinwohlorientiertes Wohnen ermöglichen!