Mieten – eigentlich korrekt Nutzungsentgelte – sind auch in Genossenschaften ein Thema. Das wurde nicht zuletzt deutlich, als auch in Genossenschaften nach dem Mietendeckelgesetz Nutzungsentgelte gesenkt werden mussten. Wie kann das sein, wo doch Genossenschaften gemeinhin mit niedrigen Mieten in Verbindung gebracht werden? Mehr noch, inzwischen fordern viele Genossenschaften – abgesehen von einigen rühmlichen Ausnahmen – von den Wohngenoss*innen die eingesparten Mietanteile zurück. Nicht gerade sehr genossenschaftlich.
Das mit den geringen Genossenschaftsmieten stimmt offensichtlich eben nicht so. So gab es z.T. drastische Erhöhungen von Nutzungsentgelten nach Modernisierungen. Z.T. konnten dann einige Wohngenossen Ihre Wohnungen nicht mehr bezahlen. Genug Stoff also für eine Diskussion unter Genossenschaftsmitgliedern – der Pandemie geschuldet – als Videokonferenz am 17.8.21. Unter den Teilnehmer*innen waren auch Gäste aus anderen Städten, die über die Webseite der Genossenschafter*innen dadvon erfahren haben.
In zahlreichen Genossenschaften erließen die Vorstände sog. Mietenkonzeptionen, die regelmäßige Mieterhöhungen vorsahen. Grund für die Initiative „Genossenschaft von unten“ schon vor mehreren Jahren eine „Demokratische Mietenkonzeption“ zu erarbeiten. Nutzungsentgelte in Genossenschaften sollen nicht am Markt gebildet werden, sondern nur die realen Kosten enthalten, einschließlich von Rücklagen, die für Instandsetzungen erforderlich sind. Genossenschaftswohnungen dürfen keine Ware sein! In der vorgelegten Mietenkonzeption werden Grundsätze für die Bildung der Nutzungsentgelte für Neubau, Modernisierung und energetische Sanierung formuliert. Ist es eigentlich zu rechtfertigen, dass Vorstände die Hochstufung der Wohnlage im Mietenspiegel beantragen, wenn das Wohnumfeld sich durch öffentliche (steuerfinanzierte) Investitionen verbessert hat? Dass das bei privaten Wohnungsunternehmen so gehandhabt wird, ist noch lange kein Argument. Die Genossenschaften müssen sich viel deutlicher von privaten Wohnungsunternehmen unterscheiden, darin waren sich die Teilnehmer*innen einig. Dauerhaftes Wohnrecht, stabile Mieten und Schutz vor Wohnungslosigkeit müssen oberste Priorität haben. Gerade in der Pandemie muss sich genossenschaftliche Solidarität erweisen, indem Zahlungsschwierigkeiten von Mitgliedern und Mietern nicht als Vertragsverletzung behandelt werden und zu Mahnverfahren und Verzugszinsen führen. Das demokratische Entscheidungsrecht der Mitglieder und der Vertreterversammlung muss wiederhergestellt werden.
Es gab eine lebhafte Diskussion über die Konzeption mit vielen wichtigen Anregungen, die wir aufnehmen und einarbeiten wollen. Im März kommenden Jahres soll auf einem alternativen Genossenschaftskongress der „Initiative Genossenschaft von unten“ die dann veränderte „Mietenkonzeption“ beraten und beschlossen werden. Es geht darum, den Genossenschaftsmitgliedern eine Stimme zu geben.
„gewinnorientierte“ Wohnungs(bau)genossenschaften
In der August-Ausgabe des Mieterjournals der „charlote“ wird zur Erreichung der satzungsmässigen Ziele eine „GEWINNORIENTIERUNG“ angesagt – dies widerspricht den Grundlagen einer Genossenschaft, der „Förderung der Mitglieder“ (§1 der Satzung). Die „charlotten“ machen einen GEWINN von ca. 4 Mill.Euro, der in den nächsten Jahren durch Nutzungsentgelderhöhung auf 5 Mill. steigt – die Gewinnbeteiligung der beiden Vorstände ?! Die Hausbank der „charlotte“ ist die Aarealbank, keine genossenschaftliche oder sozialwirtschaftliche Bank.
Es gilt zu prüfen :
a) Wie wird das Identitätsprinzip bei einem Anteil von 40% nicht wohnungsnutzenden Mitgliedern vom Finanzamt bewertet (Dividende) ? b) Wie ist die „Gewinnorientierung“ steuerrechtlich zu bewerten ?
c) Gibt es strafrechtlich relevantes Handeln der Vorstände ? Die Rechtsprechung zum BGB > Mietrecht wird dem „Missbrauch im Wohnungswesen“ nicht gerecht, da Eigentümer/Vermieter und Nutzer/Mieter eine Person sind : hier ergibt sich der V.d. Untreue ?
Wer kann hier juristisch beraten, unterstützen ?
Mark Haenelt